滨海新城租赁房二期（山东滨海新城城投债权1号、2号5万起）

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本文目录一览：

• 1、宁波规划的地铁去宁海方向是几号线
• 2、"方兴39号海安城投债权投资"方正东亚的2年期信托产品，多盈网上4星评级，方正东亚的是不是还比较靠谱？
• 3、求物权法案例题~~~拜托拜托~~有加分！！！
• 4、（2014）烟民一终字第388号判决中，第三人绳志伟房屋产权是否得到确认？
• 5、广州白云机场到滨海新城乘几号地铁

宁波规划的地铁去宁海方向是几号线

宁海至奉化城际轨道根据宁波市人民政府新近批复的《宁波市城市轨道交通线网规划（修编）》，2020年宁波城市轨道交通线网由7条线组成，整体结构呈放射状，线网规模271.6km，其中1至5号线将率先基本建成。根据规划，宁波城市轨道交通线网分为市域线和市区线两个层次。市区线作为城市客运系统的骨干，满足中心城区的客运需求。市域线则以中心城区为中心，规划4条市域轨道交通线路，加大对城市向西、向北、未来向南的范围辐射，分别为北部余姚—杭州湾新区线、慈溪线，南部奉化—宁海线、象山线，其中宁海线、象山线为规划远景线网。

1号线： 高桥—霞浦 ，47.4公里，起于高桥、望春路、中山路、宁穿路、五乡、钱塘江中路、泰山路，终至霞浦

2号线 ：栎社机场—小港， 36.6公里， 起于栎社机场、石碶、段塘客运站、环城西路、宁波火车南站、解放路、大庆南路、孔浦、宁镇路、镇海城关、小港

3号线： 澥浦—陈婆渡， 31.2公里，起于 澥浦、骆驼、庄桥、中兴路、天童路、鄞州大道、广德湖路，终至陈婆渡

4号线： 慈城—东钱湖， 35.9公里，起于慈城、北环西路、庄桥火车站、康庄南路、翠柏路、苍松路、宁波火车南站、长春路、兴宁路、火车东站、沧海路、宁横路、下应，终至东钱湖

5号线：布政—谢家， 37.2公里，起于 布政、石碶、鄞县大道、下应、海晏路、高新区、三官堂大桥、庄市、庄桥、云飞路，终至谢家

6号线：古林—新碶， 52.1公里，起于 古林、集士港、望春、通途路、江南路、小港，终至新碶

7号线： 北部产业功能区—云龙 ，31.2公里，起于 北部产业功能区、天水家园、湾头、江北核心区、惊驾路、东部新城、下应、东钱湖，终至云龙

两条线穿城而过 象山宁海也要通地铁了

市规划局官方发布消息，由该局与市轨道交通工程建设指挥部联合组织开展的《宁波市城市轨道交通线网规划（修编）》工作，目前该规划草案已形成并向社会公示，到2020年，宁波轨道交通将建成1至5号线，规划建设6、7号线；远期，我市还将新增轨道交通8号线。5号线也将在现在的规划基础上形成环线，并增加连接余姚慈溪、奉化宁海象山南北市域线，穿过市中心的2条轨道快线K1、K2，最终形成宁波轨道交通“一环两快七射”的布局结构。

考虑城市轨道网络结构和城市发展阶段，2020年将采用外围换乘的方式满足市域线连通的要求，远景年市域线穿越中心城区形成市区快线。

即在2020年网络的基础上形成环线，增加射线和快线，总体呈现“一环两快七射”的布局结构，线网规模为409km。

其中“一环”为5号线成环，“两快”为两条市域线穿城在中心城区形成的快线；“七射”在2020年轨道线网1号线、2号线、3号线、4号线、6号线、7号线基础上，增加8号线。

其中“一射”（R3线）即是以宁波中心城区轨道2号线站点栎社新村为起点，以宁海中心城区为终点站的轨道交通线，将宁海中心城区和宁波中心城区更加紧密联系在一起。

根据规划建设时序，到2020年，宁波中心城区到宁海的轨道交通线就将启动。未来宁海轨道交通建成通车，将使宁海中心城区进入宁波半小时城市圈范围，深度融入宁波，分担宁波一部分城市功能成为现实。

《宁海三门湾新区总体规划》在《台州市域总体规划》、《宁波市域总体规划》、《宁海县域总体规划》综合交通规划的基础上，将宁海、象山的城际轻轨线路南延，并在三门滨海新城以东交汇，在区内形成“Y”形的城际轻轨，重点在环三门湾地区形成环线，并串联三门滨海新城、海游港、健跳港及浦坝港城镇密集带。

宁波轨道交通网络规划以主城区为核心，以跨三江（余姚江、甬江、奉化江）、连三片（三江片、镇海片、北仑片）、沿三轴（商业轴、水轴、公建轴）为指导思想构成骨架，辐射范围覆盖全宁波市区和余慈地区以及奉化组团，规划线网全长697km（包括市域线，市快线）。宁波市轨道交通由14条放射性线路组成并连线成网。其中市区线暂定为8条，市域线4条，市快线2条。市区线中宁波轨道交通1号线、宁波轨道交通2号线、宁波轨道交通3号线为轨道交通主干线，宁波轨道交通4号线、宁波轨道交通5号线、宁波轨道交通6号线、宁波轨道交通7号线、宁波轨道交通8号线为辅助线，呈现“一环两快七射"，其中一环指5号线成环，两快为K1，K2线，七射”由1,2,3,4,6,7,8号线组成“。市域线为S3线【宁波——奉化（2015年12月30日开工，计划2019年与宁波轨道交通3号线贯通试运营）——宁海】，S2线（宁波——慈溪），S1线（宁波——余姚——慈溪——杭州湾），S4线（宁波——象山）。快线为在市域线的基础上形成并穿越市中心城区，将建设K1线(余姚——横溪)，K2线（慈溪——溪口）两条。

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这些不靠谱网站的评级根本不靠谱，只是想卖产品而已，想看评级，还是需要一个中立的机构，但是中国现在还没有

求物权法案例题~~~拜托拜托~~有加分！！！

1.物权效力

关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题

案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理登记手续;此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。

本案涉及的问题：

1、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效?乙要求甲承担违约金的请求能否得到支持?

2、乙能否主张甲和丙的合同无效?乙与甲先签合同，丙后签，但丙办理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权?

3、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利?

该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的问题 。

立法背景：

当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记制度，则可以防止此种现象的发生。

分析本案：

《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移;违约的合同当事人一方应当承担违约责任。

同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。《物权法》关于预告登记的规定，使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。

本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定，乙和甲之间签订的合同已经生效;乙要求甲承担违约责任的请求将得到支持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。

二、涉及善意取得的案例

案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后，与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产，甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。

物权法实施之前可能的处理后果：

合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去，无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。

《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转：

《物权法》第106条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

《物权法》的该条规定是关于善意取得的规定。善意取得的条件是：1、受让人必须是善意的，不知出让人是无权处分人。2、受让人支付了合理的价款。3、转让的财产应当登记的已经登记(如房产)，不需要登记的已经交付给受让人(如货物)。三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。善意取得既适用于不动产，又可适用于动产。

本案中，由于甲乙是夫妻，而产权证上登记的房产所有权人是甲，根据《物权法》规定的不动产登记生效原则，丙有充分的理由认为产权证上的产权人甲有权处分房产，因此，其符合善意的条件;第二，丙取得该房产支付了合理的价款;第三，已经办理了产权登记，完全符合物权法关于善意取得的规定，丙取得房屋所有权。法院将可能判决驳回乙要求丙返还房产的请求。

当然，乙的权利并非不能得到保障。根据《物权法》的规定，其有权请求甲赔偿损失，甲应当将转让房产的款项作为与乙的夫妻共同财产而不能作为其自己的财产。

三、抵押案例

（08年司法考试卷四第四题）案情：A房地产公司（下称A公司）与B建筑公司（下称B公司）达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。

B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。

A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买|法;律/教育i网汇h总|了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。

汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。

因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。

问题：

5.若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？

答：甲银行的抵押权标的为土地使用权，不包括商品房。物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。甲银行实现抵押权时可以将商品房一并处分，但不能就商品房所得价款优先受偿。

6.丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？

答：不能得到支持，因为汪某已经取得商品房的所有权，不动产以登记作为物权变动的依据。

四、添附案例

案例:从本案看动产与不动产的添附

甲乙同为一单位职工，住的都是单位公房，后来，该单位对公房作了一次大调整，将乙住的一套公房（两间平房带一个院子）重新分配给了甲，并为甲办理了房产证。因为乙在住该公房的时候，在两间半房后又接了一间，于是纠纷出现了：甲称“我有房产证”，要求入住，乙称“这里有一间房子是我自己盖的”，拒不交房，因此双方诉诸法院。

评析:

乙方在甲方的院内土地上盖房屋，这房屋也就是附着于甲方使用的土地上，房屋所有权与土地的使用权是不可分的，也不能异其主。因而在这种情况下，该房屋应为土地使用权人取得所有权。甲方取得该房屋的所有权是因乙方的财产添附在甲方使用的土地上，因此甲方虽可取得房屋的所有权，但却应当给乙方以补偿。

本案争议的焦点是添附物的所有权归属问题。在添附物的所有权归属上，依我国民法的一般原理，当事人得就添附的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权照明属。但苦当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。

物可分为动产、不动产，添附物也就有动产与不动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产的附合，是指两项动产附合在一起。命名：将他人的轮胎安装在自己的自行车上，将一人的宝石镶在另一人的戒指上。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值大的物的所有人取得合成物的所有权。若相附合的两物不能区分主从，或者在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。

不动产与不动产的附合，是指一不动产附合于他不动产上合成一物。然而，不动产与不去产的附合，在我国基本上不会发生。在我国，因为土地上建筑物的建造须经一定程序批准，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。命名，在建筑物上增建建筑物，如经有关部门批准，建造人可以单独取得所有权，则不发生附合；如未经有关部门批准，则建筑人不能取得建筑物的所有权，因此地增建的建筑物上不发生权利。在这种情形下，应看作是动产（建筑材料）与不动产的附合。可见，在他人所有或者使用的土地上建造房屋的，建造人并不能取得建筑物的产权。

不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，苦口婆心能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济是不便理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平的原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。

在发生添附时，失去所有权的当事人向取得所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法院虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此而取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人一方也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。当然，此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。

从本案来看，乙方是在甲方使用的土地范围内建筑房屋的。如前所述，土地的使用权与房屋的所有权是一致的，只能为同一人所有，因而乙方是不能取得其所建房屋所有权的。所以，在这种于他人宅基地上建筑的情况下，发生动产与不动产的附合，即乙方的建房材料附合于甲方的宅基地上。由于动产与不动产附合，由不动产的权利人取得所有权，因此，乙方在甲方宅基地范围内所建筑的厢房应由甲方取得所有权。然而，在添附中，取得所有权的一方并没有取得利益的根据，其对因此而使他人造成的损失应于所得利益的范围内予以返还，所以甲方应当向乙方返还其所得的不当利益，该返还范围应为乙方建房的费用及其相应的劳务报酬。

另推荐两本物权法案例书：

1、书名：物权法案例教程(高等教育法学专业案例教材)

作者：房绍坤 张洪波

出版社：知识产权

2、《新编中国物权法要义与案例解释》第二版 作者：李显冬 法律出版社

（2014）烟民一终字第388号判决中，第三人绳志伟房屋产权是否得到确认？

根据判决结果，只确定了开发商与购房人的购房合同有效。对于第三人的产权没有确认，因为本案不涉及这个问题。从判决书显示第三人和开发商的买卖合同有效。

判决书全文如下：

赵杰与烟台德生蚨置业公司、烟台昆嵛投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2014-10-28 

山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）烟民一终字第388号

上诉人（原审原告）：赵杰，烟台德生蚨置业公司职工。

委托代理人：曲经建，山东西政律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：烟台德生蚨置业公司。住所地：烟台市芝罘区南大街**。

法定代表人：赵春燕，该公司经理。

委托代理人：孙承湖。

被上诉人（原审被告）：烟台昆嵛投资有限公司（原烟台大荣建设科技产业发展有限责任公司）。住。住所地：烟台市芝罘区青翠里付**/div

法定代表人：穆明华，该公司经理。

被上诉人（原审第三人）：绳志伟，无固定职业。

委托代理人：邹钧、李建丽，山东金律通律师事务所律师。

上诉人赵杰、上诉人烟台德生蚨置业公司（以下简称“德生蚨公司”）因与被上诉人烟台昆嵛投资有限公司（以下简称“昆嵛公司”）、绳志伟商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2011）芝民一初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵杰的委托代理人曲经建，上诉人德生蚨公司的委托代理人孙承湖，被上诉人绳志伟的委托代理人李建丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1994年12月12日，烟台大成建设工程总承包公司（以下简称“大成承包公司”）与烟台市粮油运输公司（以下简称“粮油运输公司”）签订了联合开发坐落于三明街粮油运输公司院内三幢住宅楼的合同。该合同订立后，大成承包公司组织人员开始施工建设。

1996年11月5日，粮油运输公司取得了在原粮油机械厂院内（青年路15号）建设住宅3幢6层、办公1幢6层、建筑面积为10000平方米的建设工程规划许可证。同日，烟台市城乡建设委员会出具了烟建开字（1996）第66号、建设单位为烟台市粮油运输公司、建设地址为粮油运输公司旧址（青年路15号）住宅楼1号、2号、3号楼的、建筑面积为10000平方米的工程建设开工许可证。

1998年6月26日，德生蚨公司与烟台大荣集团公司（以下简称大荣集团）在签订的三明街粮油机械厂院内规划建设的1号、2号住宅楼项目的协议书中载明：德生蚨公司按现有规划批准的1号、2号住宅楼建筑面积6200平方米，由德生蚨公司一次性买断该项目，买断金额为8500000元，该协议签订生效后，5日内德生蚨公司向大荣集团付500000元，工程开工放线后，5日内支付1000000元，开工后，8月底前支付2000000元，主体完工后支付2000000元，余款竣工验收后一次付清；德生蚨公司支付给大荣集团人民币1500000元后，如因售房困难出现付款不及时，大荣集团有权扣抵建成的1号、2号住宅楼部分面积；住宅楼抵顶价格为每平方3100元；大荣集团负责办理场地内的拆迁、规划和场地的三通一平手续及费用，负责政府有关部门、管理单位在该项目建设中应办理的各项手续及费用，办理土地使用权证并于8月15日前转移给德生蚨公司，协助德生蚨公司办理房屋销售证；德生蚨公司负责按规定筹备资金，按时支付及将该项目在竣工后连资料一起交昆嵛公司协助送有关部门予以验收。该协议订立后的同年7月2日，大荣集团与粮油运输公司签订了补充协议，约定由大荣集团履行大成承包公司与粮油运输公司签订的合建宿舍楼合同中确定的权利和义务。

1999年，大荣集团更名为昆嵛公司，昆嵛公司代替大荣集团承担了该项目的所有权利和义务，并将原在粮油运输公司名下的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证变更到昆嵛公司名下。2000年9月6日，昆嵛公司取得了坐落于芝罘区三明街使用面积为3951平方米的国有土地使用证。同年10月8日，经烟台市建设委员会同意，该楼准予交付使用。2000年10月18日，昆嵛公司取得了由烟台市规划局出具的建筑位置在青年路15号、一幢6层4464平方米住宅楼的建设工程竣工规划验收合格证。同年12月18日，烟台市建设委员会收回了烟建开字（1996）第66号开工许可证，重新核发了烟建开字（2000）52号建设单位为昆嵛公司、建设地址为青年路15号建设住宅楼的建筑工程施工许可证。2002年10月3日，昆嵛公司取得了芝罘区永安里51××54号1-6层、建筑面积为3026.33平方米的初始房屋所有权证书。

2002年11月20日，德生蚨公司与昆嵛公司分别签订了联建协议书、分房协议书和补充说明三份协议。在联建协议书中载明了双方在三明街粮油运输公司院内共建两幢住宅楼及其他相关的权利、义务；该协议书的签订日期写的是“1998年6月26日”（即德生蚨公司与大荣集团签订合建住宅楼合同的日期）。在《分房协议书》中载明：德生蚨公司于1998年6月26日与大荣集团签订了协议书，经友好协商，由昆嵛公司代大荣集团履行有关协议条款；现就开发的永安里51××54号住宅楼的分配达成协议：共建成4097.88平方米（不含阁楼、车库面积），昆嵛公司分得1284.19平方米，为永安里51-3号等，共15套；德生蚨公司分得包括本案诉争房屋在内的33套，共为2813.69平方米。在《补充说明》中载明：德生蚨公司与昆嵛公司于1998年6月26日签订的《联建协议书》和送房产交易处的《分房协议书》只限于办理永安里住房房产证所用，协议中所涉及的所有条款不具有任何法律效力，双方无任何责任和义务；双方于2002年11月20日签订的《分房协议书》延续德生蚨公司与大荣集团于1998年6月26日签订的《协议书》，就原协议履行的有关问题，双方另行协商。

永安里房屋建成后，德生蚨公司将根据分房协议书分得的33套房屋陆续向社会公开出售。2000年11月8日，德生蚨公司与其公司副经理赵杰即本案原告签订了房屋买卖合同，约定：由德生蚨公司将烟台市芝罘区永安里54-8号住宅房屋一套出售给赵杰，总价款为140000元，协议签订时付清全部房款；房屋面积以房产测绘所核定为准；房屋产权归赵杰所有，产权交易费、契约税、公证费等由赵杰负担，德生蚨公司统一为赵杰办理出房产证。合同签订后，赵杰于当日向德生蚨公司付清了房款140000元，德生蚨公司收取后为赵杰出具了收款收据。德生蚨公司也向赵杰交付了诉争房屋，但未能依约协助赵杰办理房屋所有权证。

2003年8月14日昆嵛公司为德生蚨公司出具证明，该证明载明：德生蚨公司，我公司在粮油运输公司原址开发的芝罘区永安里51××54号楼已于2000年10月8日竣工验收，并于同年10月18日发放建设工程竣工规划验收合格证。你公司所出售、转让的房产的房屋产权证书（整体楼的大房证，详见烟房全证芝字第E128767号）于2002年10月3日办理在我公司名下。你公司催办的分户房屋产权证××今未办的原因主要是：我公司所属的有关房屋，已被市中院及芝罘区法院查封，由于大房产证在我公司名下，故法院通知烟台市房产局不予办理登记事宜。由于以上原因对你公司造成的损失和困难，深表歉意。我公司声明：责任不在你方。我公司今后仍将加紧工作，要求有关部门尽快为你公司办理有关登记业务。

2004年1月16日，芝罘区人民法院受理的德生蚨公司诉昆嵛公司建设项目转让合同纠纷一案中，德生蚨公司诉请昆嵛公司偿付欠付的214.65万元并为德生蚨公司分得的33套房屋办理产权证书，后德生蚨公司在庭审中变更诉讼请求，要求偿付欠付的214.65万元并确认坐落于烟台市芝罘区永安里51-1、51-2、51-4、51-7、51-8、51-9、51-10、51-11、51-12、52-9、52-11、53-1、53-2、53-5、53-7、53-9、54-5、54-7、54-8、54-9、54-10、54-11号共22套房屋归德生蚨公司所有。芝罘区人民法院经审理认为：德生蚨公司与昆嵛公司所签合同名为买断实为合建，按照双方签订的《分房协议书》和昆嵛公司给德生蚨公司出具的《情况说明》均可以证实是双方的真实意思表示，根据双方的分房协议书，德生蚨公司分得了其中的33套房屋，既然双方在合同中约定了办理产权手续由昆嵛公司负责（因大房产证办理在昆嵛公司名下），昆嵛公司理应为德生蚨公司分得的房屋办理产权证书，故德生蚨公司诉请昆嵛公司为其分得的33套房屋中的22套房屋办理产权证书，并给予确权，予以支持。该案判决后，昆嵛公司不服，提出上诉。烟台市中级人民法院经审理认为，1998年6月德生蚨公司与大荣集团就粮油运输公司院内规划批准的1号、2号住宅楼项目签订买断协议，约定由大荣集团负责办理相关手续。德生蚨公司向大荣集团支付买断款并出资建设，事实清楚。该协议系建设项目转让协议，并不违反法律强制性规定，合法有效。原审判决认定该协议实质为合建住宅楼合同显属不当，应予纠正，遂于2007年4月12日作出（2006）烟民一终字第434号民事判决书，判决：确认坐落于烟台市芝罘区永安里51-1、51-2、51-4、51-7、51-8、51-9、51-10、51-11、51-12、52-9、52-11、53-1、53-2、53-5、53-7、53-9、54-5、54-7、54-8、54-9、54-10、54-11号共22套房屋归德生蚨公司所有。

2006年1月9日，昆嵛公司与绳志伟签订了房屋买卖合同，由昆嵛公司将本案诉争房屋以267406元的价款出卖给绳志伟，后据此为绳志伟开具发票，将该房于2006年1月17日过户登记××绳志伟名下，办理了房屋产权证书，绳志伟进住该房并开始装修。因德生蚨公司与昆嵛公司就包括该房产在内的33套房屋发生纠纷，且已诉××法院，芝罘区人民法院根据德生蚨公司的申请，于2006年2月1日作出（2006）芝民一重字第7号民事裁定书，裁定查封了该房产，并向绳志伟送达了查封裁定书，绳志伟则向法院提出查封异议，以其向昆嵛公司合法购买涉案房屋，且办理了房屋所有权证书，其是合法所有权人为由申请解除对涉案房屋的查封。芝罘区人民法院于2006年6月23日对其查封异议作出复议通知书，载明昆嵛公司与德生蚨公司就该房屋产权存在争议，且正在诉讼中。在该房屋产权尚未确认的情况下，昆嵛公司和德生蚨公司无论哪一方擅自出卖，买卖行为均属无效行为，并据此驳回了绳志伟的异议申请。但之后绳志伟继续装修，并在装修好后入住××今。

赵杰于2011年6月24日提起诉讼，请求确认与德生蚨公司签订的房屋买卖合同有效；请求确认昆嵛公司与绳志伟之间的房屋买卖行无效；由德生蚨公司、昆嵛公司和协助办理房屋产权过户手续，将房产办理到赵杰的名下。

庭审中，绳志伟提交了中国农业银行于2011年10月3日出具的综合应用系统借记卡-账户历史明细查询显示，自2006年1月13日××同年1月17日，其分3次从4239号借记卡中共取款80000元，其提交的中国银行南大街支行的交易明细显示，其于2006年1月7日取款50000元，其提交的其丈夫李岩在建设银行账户内的交易明细显示，其于2006年1月17日和18日分别取款100000元和42000元。绳志伟以此证明其已向昆嵛公司支付了购房款。德生蚨公司与昆嵛公司对绳志伟付款没有异议。另外，德生蚨公司向法院提交了其公司的现金记账本、预收款账本和收款凭证底联，以此证明赵杰实际向德生蚨公司支付了房款。现金账页显示，2000年12月31日，收取赵杰140000元，收取王雪梅120000元，收款凭证底联与赵杰提交的收据一致，预收款账页显示收取赵杰和王雪梅房款合计260000元。昆嵛公司和绳志伟则称，因赵杰系德生蚨公司的副经理，分管财务，有可能作假账，如要证明真实付款，还要提供银行取款凭证等证据材料。

法院对赵杰本人进行了调查，赵杰称：我在2008年之前是德生蚨公司的副经理，王雪梅及姜德兴也是德生蚨公司的职工，当时公司研究由我们三人按成本价购买公司在永安里的房屋，我购买的是永安里54-8号，房款140000元。我分三笔从银行提款，因时间太长，已记不清从哪家银行提的款。我交完钱的第二天，就收到了德生蚨公司交付的钥匙，但因为我另有房住，就没有装修入住。后来我公司看门的通知我说看见有人在我房屋内进行装修，我就找到德生蚨公司，德生蚨公司就到向阳法庭申请财产保全，我拉着法官到房管局查封了该房，然后法官到现场告知他们不能装修，但装修的人说这房子是他花钱买的，再以后那人装修好了就入住了。我无奈只能等德生蚨公司与昆嵛公司打官司。期间我也找过昆嵛公司的法定代表人穆明华，穆明华称房产证大证在昆嵛公司名下，他有权出卖。

原审法院认为，（一）德生蚨公司与昆嵛公司签订的《分房协议书》及昆嵛公司给德生蚨公司出具的《情况说明》均是双方的真实意思表示，根据双方签订的《分房协议书》，德生蚨公司分得了其中的33套房屋，该33套房屋的处分权应归德生蚨公司享有，其中包括本案诉争房屋在内的22套房屋已经山东省烟台市中级人民法院生效判决确认归德生蚨公司所有的事实清楚。德生蚨公司与赵杰签订的房屋买卖合同合法有效，故赵杰要求确认合同有效，应予以支持。

（二）昆嵛公司与绳志伟签订房屋买卖合同时，没有证据证明绳志伟明知诉争房屋存在争议及德生蚨公司与昆嵛公司为此正在诉讼这一事实。合同签订后，绳志伟支付了全部房款，有绳志伟银行取款记录为证，昆嵛公司对此也予以认可。绳志伟支付房款后，昆嵛公司已将诉争房屋过户××绳志伟名下，并将房屋交付给了绳志伟，绳志伟装修后入住××今。法院对诉争房屋进行查封时，绳志伟购买房屋的行为已全部完成。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，绳志伟对诉争房屋的购买房屋行为符合善意第三人的构成要件。虽然买房时《中华人民共和国物权法》尚未实施，但参照该法的规定，可以认定绳志伟善意取得了诉争房屋。故赵杰要求确认昆嵛公司与绳志伟签订的房屋买卖合同无效，不能支持。绳志伟的抗辩理由成立，依法予以采信。（三）虽然赵杰与德生蚨公司就诉争房屋签订的房屋买卖合同有效，但在绳志伟善意取得了诉争房屋并实际控制使用多年的情况下，赵杰要求德生蚨公司、昆嵛公司及绳志伟协助办理产权证书过户手续，将诉争房屋过户登记××赵杰名下，依法不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，参照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，结合本案的实际情况，判决：一、确认原告赵杰与被告烟台德生蚨置业公司就坐落在烟台市芝罘区永安里54-8号房屋签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告赵杰的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告烟台德生蚨置业公司与被告烟台昆嵛投资有限公司共同负担。

宣判后，赵杰和德生蚨公司均不服提起上诉。赵杰上诉称，一、原审法院参照《中华人民共和国物权法》作出判决是违法裁判。《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日公布的，自2007年10月1日起施行，而绳志伟与昆嵛公司的转让行为是发生在2006年1月。根据法律的基本原则，实体法不具有溯及既往的效力，即绳志伟向昆嵛公司购买时，根本没有善意第三人这种法律制度。原审法院竟然以未实施的法律来认定非法购买行为是合法的，违背了法律的基本原则，完全是错误的。二、原审判决认定绳志伟与昆嵛公司的合同有效是错误的。根据当时的法律规定，绳志伟购房的行为违反了法律的禁止性规定，是无效的、非法的。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的房产不得转让，无论知情与否，因违反了国家法律禁止性规定，转让行为都是非法和无效的。昆嵛公司对于房屋产权纠纷正在诉讼期间是明知的，由于绳志伟与昆嵛公司的购房行为违反了当时的法律规定，因此转让该房产的行为是无效的。2、根据当时法律向绳志伟下达的查封通知，已经明确告知了其购买行为的非法性，要求绳志伟停止装修，而绳志伟根本不理，并没有采取减少损失的措施，继续居住××今。3、依据烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书，该房屋产权归德生蚨公司。请求二审法院撤销原审判决，确认绳志伟与昆嵛公司签订的房屋买卖合同无效，由德生蚨公司、绳志伟与昆嵛公司协助上诉人赵杰办理房产证书。

德生蚨公司上诉称，一、原审法院参照《中华人民共和国物权法》所作出的判决是适用法律错误。《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日公布的，自2007年10月1日起施行，而绳志伟与昆嵛公司的转让行为是发生在2006年1月。根据法律的基本原则，实体法不具有溯及既往的效力，即绳志伟向昆嵛公司购买时，根本没有善意第三人这种法律制度。原审法院竟然以未实施的法律来认定非法购买行为是合法的，违背了法律的基本原则，完全是错误的。二、原审判决认定绳志伟与昆嵛公司的合同有效是错误的。根据当时的法律规定，绳志伟购房的行为违反了法律的禁止性规定，是无效的、非法的。1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，权属有争议的房产不得转让，无论知情与否，因违反了国家法律禁止性规定，转让行为都是非法和无效的。昆嵛公司对于房屋产权纠纷正在诉讼期间是明知的，由于绳志伟与昆嵛公司的购房行为违反了当时的法律规定，因此转让该房产的行为是无效的。2、根据当时法律向绳志伟下达的查封通知，已经明确告知了其购买行为的非法性，要求绳志伟停止装修，而绳志伟根本不理，并没有采取减少损失的措施，继续居住××今。3、依据烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书，该房屋产权归德生蚨公司，昆嵛公司把德生蚨公司的房产卖给了绳志伟，这样的买卖合同是无效的。请求二审法院撤销原审判决，确认绳志伟与昆嵛公司签订的房屋买卖合同无效，由绳志伟与昆嵛公司协助赵杰办理房产证书。

被上诉人绳志伟答辩称，被上诉人是从对外公示的享有合法手续的昆嵛公司购买的涉案房产，付清了全部的房款、交付房屋并办理了过户手续居住××今，因此绳志伟与昆嵛公司之间的合同合法有效，涉案房屋应属绳志伟所有。赵杰并未提供充分有效的证据证明其与德生蚨公司之间存在真实的房屋买卖关系，也没有提供交付房款的证据，因此他们之间的合同是无效的。原审法院参照《中华人民共和国物权法》来审理本案没有违反法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条只是管理性的规范，不能以此来认定绳志伟房屋买卖合同的效力，且绳志伟从来不知涉案房屋存在争议。法院查封涉案房屋是在绳志伟取得合法产权后，法院无权对案外人的财产进行查封。烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决，仅仅是德生蚨公司与昆嵛公司内部之间的债权债务关系，对外不具有调整规范第三人的效力，不能对抗第三人的物权。二上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。

本院二审审理期间，上诉人赵杰提交烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第1288号民事判决书，主张原审法院对基本事实相同的案件适用了不同的法律，该案认定不应适用《中华人民共和国物权法》，而本案却适用并作了相反的判决。经质证，被上诉人绳志伟提出异议，主张烟台市中级人民法院（2011）烟民一终字第1288号民事判决书所确认的事实是第三人没有实际交付房款，并约定的房价低于合理的房价，与本案完全不同，不能作为本案的裁判依据。

本院查明的其它案件事实与原审法院认定的一致。

本院认为，被上诉人昆嵛公司与绳志伟签订涉案房屋买卖合同，被上诉人绳志伟支付了全部房款，被上诉人昆嵛公司交付房屋并过户××被上诉人绳志伟名下，被上诉人绳志伟装修后入住××今，以上事实清楚，证据确凿，本院依法予以确认。因涉案房屋的大房产证办理在被上诉人昆嵛公司名下，上诉人赵杰和德生蚨公司没有证据证明被上诉人绳志伟是在明知诉争房屋存在争议及正在诉讼的情况下与昆嵛公司恶意串通签订的房屋买卖合同，故原审法院认定被上诉人绳志伟与昆嵛公司之间房屋买卖合同有效正确。但原审法院参照《中华人民共和国物权法》不当，依法应予纠正。上诉人赵杰及德生蚨公司主张本案不应适用《中华人民共和国物权法》，理由正当，依法应予采信。法院对诉争房屋进行查封时，被上诉人绳志伟对涉案房屋的购买及过户行为已全部完成，故不能以法院的查封行为认定被上诉人绳志伟买卖房屋行为无效。被上诉人绳志伟与昆嵛公司的买卖行为发生在烟台市中级人民法院（2006）烟民一终字第434号民事判决书生效之前，故不能以该民事判决书所确认的事实来认定被上诉人绳志伟的买卖合同无效。绳志伟已取得涉案房屋的所有权证书，上诉人赵杰要求德生蚨公司、昆嵛公司及绳志伟协助办理产权证书过户手续，将诉争房屋过户登记××赵杰名下，依据不足，依法不予支持。

综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人赵杰和烟台德生蚨置业公司均担。

本判决为终审判决。

审判长孔祥顺

审判员于　慧

审判员王家国

二〇一四年七月三日

书记员陈蒙蒙

全文来源：网页链接 中国裁判文书网

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